定期借地権は、1992年8月（平成4年8月）に施行された借地借家法から適用されるようになりました。

比較的新しい制度であるため、「契約更新がなく、期間が満了したら土地を明け渡さなければならない」という要素がクローズアップされがちですが、そのメリット・デメリットや活用方法については、まだまだ未知の部分も多いのが現状です。

今回は、家の購入者が知っておくべき借地権の応用知識として、旧法と新法の借地権の違いや定期借地権の内容、減価償却についてお伝えします。

更新のある借地権

旧法借地権

旧法借地権は、1992年8月より前の借地法（旧法）によって規定されている定期借地権です。契約期間は法律で最低期間が決まっていますが、借地権者が更新することによって半永久的に借りることができます。

ただし、地代の滞納が続き今後も地代を支払えない状況になっている場合や、地主に更新を拒否する正当な事由がある場合には更新ができません。

残存期間は建物の種類（堅固又は非堅固）によって法律でその最低期間が定められています。

【旧法借地権の残存期間】

当初の残存期間 更新後の期間（1回目） 2回目以降の更新
非堅固建物（木造等） 最低20年 ※1 20年以上 20年以上
堅固建物（鉄骨造・鉄筋コンクリート等） 最低30年 ※1 30年以上 30年以上

※1.当初の契約で期間を定めなかった場合や20年（堅固は30年）より短い期間を定めて契約した場合は、非堅固建物は30年、堅固建物は60年の契約期間となります。

旧法借地権の残存期間は、1992年7月31日時点で成立していた賃貸借契約に適用されます。旧法の借地権を1992年8月1日以降に更新しても新法の借地権に自動的に切り替わる事はなく、更新後も旧法の借地権として存続します。

普通借地権（新法）

普通借地権は、1992年8月1日以降に設定された借地権です。契約期間は旧法と同様に法律でその最低期間が決まっていますが、建物の種類（堅固、非堅固）による残存期間の違いが無くなりました。

【新法による普通借地権の残存期間】

当初の残存期間 更新後の期間（1回目） 2回目以降の更新
建物の種類の区別なし 最低30年 20年以上 10年以上

旧法と契約期間こそ違えども、更新することによって半永久的に借りることができます。

ただし、地代の滞納が続き今後も地代を支払えない状況になっている場合や、地主に更新を拒否する正当な事由がある場合には更新ができない点は旧法と同じです。

更新のない定期借地権

1992年8月1日以降に成立した借地契約は、新法である借地借家法が適用されます。

旧法の普通借地権では契約期間が満了しても地主が異議を述べない限り更新ができたため、借地権者は更新さえすれば半永久的に土地を借りられるという強い権限が与えられていました。

地主側からすると「一度土地を貸すと二度と返ってこない可能性がある」というリスクを抱えなければなりません。そこで新法では借地の供給を促すために、新たに定期借地権という制度を制定しました。

定期借地権は契約期間が終了しても更新することができません。期間満了後は建物を取り壊して更地にして返すなど地主に明け渡す必要がある定期借地権もあります。

住宅用の建物に適用される一般定期借地権

定期借地権には以下の3種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

3つのうち住宅用の建物に適用されるのは「一般定期借地権」です。定期借地権付のマンション分譲や、定期借地権付の戸建て分譲ではこの「一般定期借地権」を利用するケースが多いです。契約は公正証書等の書面により行われます。

建物譲渡特約付借地権は居住用の建物の借地や事業用の建物の借地のいずれでも使う事ができます。期間は30年以上とし、30年以上経過した後、地主が借地上の建物を買い取った時点で借地契約が終了するという借地権です。契約は公正証書等の書面により行われます。

事業用定期借地権は大規模商業施設や物流施設、工場などの事業用建物の建築目的のみで認められる定期借地権なので、住宅用の建物やマンション等には設定できません。契約は必ず公正証書により行われます。

では、一般定期借地権の内容について詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権の存続期間

一般定期借地権の存続期間は50年以上で、期間満了による更新ができず、また建物を再築しても残存期間の延長はできません。

期間が満了した時に建物を取り壊して更地にして返してもらうには、一般定期借地権の設定契約の時に特約をしておかなければなりません。

この特約をしなかった場合は借地権者に建物買取請求権が生じ地主は建物を買い取る必要が生じます。

契約期間満了による従前の契約の更新は出来ませんが、新たに契約を結び直すことはできます。

建物買取請求権

建物買取請求権とは、地主に対して借地権者が所有する建物を買い取るよう請求できる権利です。

契約期間の満了に伴い、建物を更地にして明け渡すには経済的にも大きな負担となるため、その救済措置として仕組みが整えられています。

ただし、地主にとっても経済的負担は大きいため、それを拒否できるよう賃貸借契約を結ぶ際の契約書の特約事項に「建物買取請求権を認めない」と明示すれば、借地人の建物買取請求権を排除することができます。

定期借地権は償却できない

結論から言うと、定期借地権の3種類はいずれも減価償却の対象になっていません。

定期借地権には更新がなく、契約時に決めた期間で土地を借りる権利であるため、時間とともに価値の減少（減価償却）があると考えられます。

しかし、現在の税法では定期借地権は減価償却の対象の資産ではありません。

地上権や借地権は土地と同様、税法上は使用によって減価しない資産であると考えられているため、非減価償却資産です。

ただし、減価償却の対象とはなりませんが、地価の変動に応じて再評価する必要はあります。

まとめ

普通借地権、定期借地権（一般定期借地権）について解説しました。

定期借地権はその性質上、土地の購入費を建築費用に回すなどして建物の方にコストをかけられるというメリットの一方、更新が原則不可であることをはじめとして、借地権者側にさまざまなデメリットがあります。

メリットばかりに注目したために契約満了間近になって後悔しないよう、不動産業者に相談する際は、定期借地権のデメリットについて包み隠さず教えくれるところを選びましょう。