借地権のマンションは売れるの?借地権付マンションを売るときに知っておくべきこと

借地権付マンションは売れにくいというイメージがあるかもしれません。

しかし、マンションの購入希望者にとっては、借地権付きマンションは所有権のマンションより多少安く魅力を感じる方も少なくありません。

借地権のマンションは、地主との承諾などポイントを押さえることで、売却することが可能です。

今回は、借地権付きマンションを売るときに知っておくべきことを解説します。

1.借地権の種類

そもそも借地権とは、どのようなものなのでしょうか。借地権には賃借権(債権)と地上権(物権)のいずれかに分かれます。

また、下記複数の種類に分かれています。ここでは、借地権の種類について確認しておきましょう。

旧法借地権

借地権の法律は、平成4年8月に借地借家法(新法)というものが施行されました。これ以前は大正時代からの借地法(旧借地法)が適用されてきておりこの借地権のことを旧法借地権とよびます。

そもそも法律は地代を溯って適用(遡及といいます)されることはなく、平成4年8月以前に設定された借地権は全て旧法借地権となります。

普通借地権

普通借地権は、改正された新しい法律に則って契約される借地権です。普通借地権の借地期間は一律30年となっています。

加えて、1回目の更新後は20年、2回目の更新後は10年殿との定めがあります。

ただし、契約を結ぶ当事者どうしの同意があれば、これよりも長い借地期間に変更することも可能です。普通借地権においては、旧借地権で争いが起きていた地主による更新の拒絶について、より明確な規定が加えられています。

定期借地権

定期借地権は、契約終了後に更新をおこなわない借地権です。定期借地権で土地を借りている場合、契約終了後はその土地をもとの更地に戻して地主へ返還する必要があります。

定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があり、それぞれ契約期間が異なります

※旧法借地権・新法借地権など、借地権に関する基礎知識は、株式会社新青土地コーポレーションのホームページ内「借地権とは」のコーナー(https://shinseiland.com/lease/leasehold.htmlに詳しく説明してあります。

借地権付マンションを売却するメリット・デメリット

借地権付マンションを売却する場合、メリットとデメリットの両方があります。

借地権付マンションの売却を考えるのであれば、メリットとデメリットの両方について理解しておく必要があります。ここでは、それぞれについて説明します。

メリット

借地権付マンションは、同じ条件をもつマンションに比べて価格が低めです。そのため、マンションの購入希望者にとっては価格面において魅力的に映りやすいです。

特に立地がよい借地権付きマンションは購入希望者のニーズにマッチすることが多いでしょう。

デメリット

価格が低めであることは購入希望者にとっては利点ですが、担保評価が低い為、住宅ローン審査が厳しいというデメリットもあります。売却する側から見れば価格が安いというデメリットとなります。

借地権付マンションを売却する際は、購入希望者のニーズを捉えつつできるだけ高い価格を設定したいところです。

また、借地であれば担保価値が低いと判断されるため、資産価値を重視する人にとってはマイナスの要素に映ります。購入希望者にその点を重視する人が多ければ、なかなか買い手がつかない状況になる恐れもあるでしょう。

加えて、同じ借地権付マンションであっても、借地の残存年数(残存年数が少ない)によっては売却するのが困難なケース(定期借地権のマンションなど)もあり、その場合は、残年数が少ない場合は、価格をかなり下げなければ売却は難しいでしょう。

借地権付マンションを売却する際の地主との関係

借地権付マンションを売却する際に忘れてはならないのは、地主との関係です。

売却の際、まずは土地賃貸借契約書の確認をしましょう。分譲マンションなどは多くの場合、分譲前に地主と分譲会社との最初の土地賃貸借契約のなかで、再譲渡や増改築、更新時などの取り決めがされています。

地主からの承諾事項

借地権が賃借権のマンションの場合

「譲渡承諾」

マンションを売却する場合、地主の承諾を得なければなりません。無断で売却してしまうと、借地としての契約そのものを解除される恐れもあるため注意が必要です。

「抵当権設定承諾」

現金で売買する場合は関係ありませんが、多くの場合金融機関から住宅ローンなどを借りて購入します。

その際、金融機関は対象物件の建物に抵当権などの担保を付けて融資をします。

借地権の場合、ほとんどの金融機関は建物に抵当権を設定することの地主からの承諾書を要求し、そこに地主の印鑑証明書付きの実印押印を求めてきます。

借地権が地上権のマンションの場合

【譲渡承諾】

地主の承諾なしでご売却できます。

【抵当権設定】

地主の承諾なく地上権に抵当権の設定が出来ます。

地主の承諾にかかる費用

借地権が賃借権の場合の借地権付マンションの売却について地主から承諾を受けるためには、承諾料の支払いも必要です。

多くの場合、譲渡承諾料に関しては、分譲時の分譲会社と地主との間で取り交わされた当初の土地賃貸借契約書で、決められています。

また、管理規約や購入時の説明書(重要事項説明書)などに記載されていることもありますので確認しましょう。管理会社に尋ねるのもよいと思います。

マンションの場合、経験上では区分ごとの売買価格(土地と建物の合計取引額)の3%程度のケースが多いようです。

因みに、一般的な住宅の場合の譲渡承諾料の相場は、借地権価格の5%~10%程度です。

借地権付きマンションを売却する場合は、借地契約書(土地賃貸借契約書)。また、最近では金融機関から融資を受けるための抵当権の設定に、地主の承諾書が筆よとなるケースが多く、この承諾書を取得するための正田雨量を要求する地主も増えていますので、注意しましょう。

借地権付きのマンションをスムーズに売却するためのポイント

そもそも借地権になじみのない方がほとんどで、これは一般の方も、売買に携わる不動産会社の営業マンも同じです。

借地権のマンションを売買する場合、借地権になれた不動産会社に相談するのが間違いありません。

借地権専門の株式会社新青土地コーポレーションにお任せください。借地権売買に経験豊富な専門スタッフが皆様のスムーズなお取引のサポートをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。

「借地権の窓口」は、株式会社新青土地コーポレーションが運営しています。東京都杉並区高円寺を拠点に、不動産コンサルタント会社、公認会計士・税理士事務所、司法書士事務所がひとつのオフィスに集結し、お客様の問題解決に全力を尽くしています。