借地権の存続期間は意外にややこしいので、「正直よくわからない」という地主の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

１９９２年に施行された借地借家法（新法）が適用されているケース、それ以前の旧借地法が適用されているケースが混在していることによって、より複雑に感じられるかもしれません。ここでは、借地権の存続期間について説明していきます。

いつ契約したのかがポイントです

借地借家法（新法）が施行されたのが１９９２年（平成４年）8月１日ですので、この日以前の契約であれば旧借地法が適用となり、この日以後の契約であれば借地借家法（新法）が適用となります。

借地借家法（新法）では最初の契約は３０年以上

借地借家法（新法）では、最初の借地契約の期間は３０年以上と定められています。最初の借地契約を結ぶときには３０年よりも短い期間に設定することはできませんが、逆に４０年、５０年と長い期間に設定することは可能です。

つまり、最初の契約で地主と借地権者との間で２０年の契約という約束を交わしたとしても、それは自動的に３０年の契約という扱いになります。特に期間を定めなかった場合も同じです。一方で、期間を５０年とする借地契約は有効です。

また、借地権更新の際には「１回目の更新時は２０年以上」、「２回目の更新時は１０年以上」と最低期間の決まりがあります。最初の契約（最低期間３０年）と同様に、更新時にこれより短い期間を定めた場合は「１回目の更新時は２０年」、「２回目の更新時は１０年」となるため注意が必要です。

ちなみに、資材置き場等の土地の貸し借り（建物建築を伴わない）の契約で用いられる土地賃貸借契約では民法で期間を２０年以内とするように決まっていますが、建物の所有を目的とする土地賃貸借契約の場合には借地借家法が優先されるので混同しないように覚えておきましょう。

旧借地法では存続期間が異なります（現在存続する借地権の数は圧倒的に旧法適用が、多い）

前述の通り、借地借家法では３０年という存続期間が一つの基準となっています。しかし、借地借家法が施行される以前の旧借地法では、これとは異なる基準が示されています。１９９２年8月１日よりも前に約束された借地契約の場合、旧借地法が適用されますので注意が必要です。

旧借地法は、借地上の建物が鉄筋コンクリート造やレンガ造の「堅固（けんご）建物」か、木造の「非堅固（ひけんご）建物」かと建物の構造によって存続期間が異なります。堅固建物の場合は最低３０年、非堅固建物の場合は最低２０年とされています。ちなみに、最初の契約時に期間を定めなければ堅固建物は６０年、非堅固建物は３０年となります。

また、更新の際の期間は非堅固建物で２０年以上、堅固建物で３０年以上となり、これより短い期間を定めた場合はその期間は無効となります。これにより期間を定めなかった事となり、非堅固建物は２０年、堅固建物は３０年の期間で契約を更新した事となります。

このように借地権の存続期間は現行の借地借家法が適用されているのか、それとも旧借地法が適用されているのかによって大きく変わるので、ご自身の契約がどちらに当てはまるのかを必ず確認しましょう。借地権者とのトラブルを防ぐためにも、地主側がきちんとした管理を行うことが大切です。土地の相続などによって借地権の存続期間や更新について不明な点が多いという地主の方は、一度専門家に相談することをおすすめします。

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