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建物の所有者名義と借地権者が違っていた場合はどうすればいいですか?

借地権に関するご相談の中でもめずらしいケースとして、「借地権を売却しようと思って調べてみると、自分は借地権者(借地人)ではなく借地権を持っていなかった……」というケースがあります。建物と共に借地権を所有していたと思っていたのに、実際の借地契約書の名義は別の親族の名義になっていたというのです。今回のように、建物の所有者名義と借地権者が違っていたことが発覚した場合、借地権を売却するにはどうすれば良いのでしょうか。

建物と借地契約書の名義が異なってなってしまうケース

【1】相続の時に建物の名義変更はしたが借地契約書の名義を変更していない

このケースは良くご相談を頂く内容で、実際は借地権付建物を相続し建物の相続登記は完了したが借地契約書の名義を変更されていないというケースです。

まず借地権が有効に存続しているかですが、「相続」をした場合は被相続人の権利を相続人が承継(財産も借金もすべて引き継ぐ)するため「地主」に対して借地人が変わる事の承諾は必要ありません。借地契約書の名義が被相続人のままでも借地権の存続要件を満たしている限り、借地権は有効に存続していますのでご安心下さい。

借地権の売却をされたい場合はこちらのページもご覧ください

http://shinseiland.com/lease/sale.html

借地権自体は有効ですが、相続の時に借地契約書の名義変更をされる事をおすすめします。地主が近所の方で頻繁に顔を合わせる等、普段から交流がある場合は良いのですが、普段顔を合わせる事が無いようでしたら、名義が変わったタイミングで一度ご挨拶に伺う方が得策です。その時に借地契約書の名義も新たな相続人名義にしたい旨をお伝えしてみてはいかがでしょうか。

【2】親族間で建物を贈与し建物の名義を変えたが借地契約書の名義変更をしていない

(今回のご相談のケース)

親戚の方が所有されていた借地上の建物を借りて生活をしていた所、建物が不要になったため、その建物を贈与で取得したケースです。

この場合は「相続」のケースとは違い、売買の時のように特定の人間に対して権利を譲ったという事になるため、地主の承諾が必要になります。

建物の登記(贈与による所有権移転登記)は当事者同士でも出来ますが、借地契約書の名義書換には地主の承諾が必要となり、売買の時と同じように名義書換料を支払うのが一般的です。

このようなケースで借地権を売却する際には、地主に対し借地契約書の名義変更をお願いする事から始めますが、自分の知らない所で建物の名義が変わっていたという事実を聞いた地主の中には面白くないと感じられる人もいるかもしれません。

借地人は名義変更の必要性が分からなかっただけだとしても、地主からして見れば無断で譲渡をしていたと思われても致し方ありませんので、こうなってしまった経緯を出来るだけ詳しく説明をされた方が賢明です。

地主と協力することが大切です

借地権は地主と相談しながら、しっかりと検討した上で売却することがコツ。そのためにも地主との良好な関係が大切です。いざ借地権を売却する時につまずかない為にも、株式会社新青土地コーポレーションまでご相談ください。

当社では借地権者の皆様と地主との間に立ち、借地権売却に向け、お客様と一緒に地主との交渉を致します。