個人が借地権付建物を売却した際の所得税について

個人で所有する借地権付建物を売却すれば、所得税がかかる場合があります。

借地権付建物売却時に課税される所得税は、どのように計算するのでしょうか。借地権付建物を売却するなら、所得税の計算方法についても理解しておいたほうが安心です。

今回は、個人が所有する借地権付建物を売却する際の所得税の扱いについて説明します。

1.借地権を売却したときにかかる「譲渡所得税」

借地権付建物を売却する場合にかかる所得税は、「譲渡所得税」とよばれています。譲渡所得税とはどのようなものなのでしょうか。

ここでは、譲渡所得税に含まれる税金の種類と計算方法を確認しましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、借地権付建物の売却によって得られる譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得税とひとくくりにされることが多いですが、厳密には所得と住民税に内訳が分かれています。

譲渡所得税の税率は、借地権の所有期間によって変化する点に注意が必要です。

具体的には、借地権付建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年より長期にわたるなら「長期譲渡所得」として扱われます。それぞれの税率は以下のとおりです。

	所得税	住民税
短期譲渡所得	30%	9%
長期譲渡所得	15%	5%

所得税と住民税を合わせた譲渡所得税の税率は、短期譲渡所得は39%、長期譲渡所得は20%となります。

譲渡所得の計算の基準となるのは、譲渡した年の1月1日における所有期間です。実際に譲渡した日付が基準になるわけではないので気を付けましょう。

また、平成25年から令和19年までは復興特別所得税も加算（各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります）されることになっています。

計算方法

譲渡所得税は、実際の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

条件を満たす場合、特別控除の金額も譲渡所得から差し引くことが可能です。譲渡所得税の具体的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税＝（売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除）×税率

個人が借地権付建物を売却した場合、取得費にはさまざまなものが含まれます。国税庁ＨＰでは借地権の取得費に含まれる項目が具体的に挙げられています。

1. 借地契約に当たって、土地所有者に支払った借地権の対価の額
2. 借地契約に当たって、支払った手数料などの費用の額
3. 賃借した土地を改良するために行った地盛り、地ならし、埋立てなどの整地費用の額
4. 建物などを増築や改築するに当たって、その土地の所有者に支払った費用の額
5. 土地の上にある建物などを取得した場合に、その建物などの買入価額のうちに借地権の対価が含まれているときのその金額。 ただし、その金額が建物などの買入価額のおおむね10％以下であるときは、建物などの取得価額に含めることができます。
6. 借地権付きの建物を取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に建物の取壊しに着手するなど、当初から建物を取り壊して借地権を利用する目的であることが明らかなときの建物の帳簿価額や取壊費用の額とあります。

そのほかに、取得当時に支払った印紙税なども取得費として計上できます。取得費が不明の場合（証明できない場合）、譲渡価額の5%を取得費として計上できます。

また、譲渡費用として認められるものは、

1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
2. 印紙税で売主が負担したもの
3. 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
4. 土地などを売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額
5. 売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金（※土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金）
6. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

とあります。

売却のための測量費用など費用も譲渡費用として計上できます。

注意点として、取得費や譲渡費用に含められるものであっても、すでに事業所得や不動産所得などに計上している場合はその限りではありません。重複して計上することがないよう注意してください。

譲渡所得税の計算においては、条件を満たすと居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けられることもあります。

その場合、譲渡所得の内、最高で3,000万円が非課税となるため、税金を大幅に抑えることが可能です。仮に最高額の3,000万円の控除を適用できれば、譲渡所得3,0003000万円までについては実質的に無税とすることができます。

借地権を共有していたなら、1人につき3,000万円までの特別控除を受けられる可能性があります。

借地権付建物を売却する際は居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用条件についてしっかり確認しておきましょう。

2.借地権売却時にかかるそのほかの税金

借地権付建物を売却する際には、譲渡所得税以外にもかかる税金があります。それは「印紙税」です。

印紙税とはどのような税金なのでしょうか。印紙税は前述の通り譲渡所得税の計算にも関係があるので、あわせて確認しておきましょう。

印紙税の取り扱い

借地権付建物を売却する際には、譲渡所得税のほかに「印紙税」もかかります。印紙税は借地権付建物の売却のための契約書に対してかかるものです。印紙税は契約金額によって変化します。

たとえば、令和2年3月31日までは契約金額が100万円から500万円以下の範囲であれば、印紙税は1,000円です。

また、1,000万円から5,000万円以下の範囲になると、印紙税は1万円となります。ただし、契約金額の記載がない場合は、印紙税は200円となります。

印紙税については、平成26年4月1日～令和2年3月31日までは以下の通りとなっております。

記載された契約金額が

• 1万円以上50万円以下のもの：200円
• 50万円を超え100万円以下のもの：500円
• 100万円を超え500万円以下のもの：1千円
• 500万円を超え1千万円以下のもの：5千円
• 1千万円を超え5千万円以下のもの：1万円
• 5千万円を超え1億円以下のもの：3万円
• 1億円を超え5億円以下のもの：6万円
• 5億円を超え10億円以下のもの：16万円
• 10億円を超え50億円以下のもの：32万円
• 50億円をこえるもの：48万円

契約金額に応じた印紙税を支払いましょう。

譲渡所得税の計算における印紙税の扱い

借地権付建物の売却時にかかる印紙税は、譲渡費用に含めることが可能です。

そのため、譲渡所得税の計算をする際は、測量費用や名義書換料などとともに印紙税も譲渡費用に含めて計算をおこないます。

譲渡費用として計上できるものをしっかり含めることで、適切な譲渡所得税を計算することができます。

3.借地権の売却時は譲渡所得税を正しく計算しよう

借地権付建物の売却時には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の内訳は所得税と住民税となっており、借地権の所有期間によって税率が変化します。

借地権を売却する際には印紙税もかかりますが、これは譲渡所得を計算する際の費用として計上することが可能です。

借地権付建物を売却する前に譲渡所得税の計算方法を把握しておき、正しい計算ができるようにしましょう。