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借地権を売却するには、どうすればいいんですか?

「仕事の関係で引越ししないといけないので借地権を売却したい」「親から相続した借地権を売却したい」など、借地権を売却したい理由は人それぞれでしょう。そこで今回は、借地権を売却する方法についてご説明します。

まずは、借地権の価値がどれくらいか?地主に承諾してもらう内容など、勉強しましょう。

地主は、いわゆる不動産のプロであり、いきなり地主に相談するのは得策ではありません。まずは、売却しようとする借地権の価値がどのくらいなのか。売却に伴い地主から承諾をもらう内容や承諾料の目安。手取り金額がどれ位になるのか、、、、、などなど

新青土地コーポレーションでは、お客様が完全にご理解いただくまで、親身かつ丁寧にご案内いたします。

地主に相談しましょう

借地権を売却する場合、次にしなければならないのが地主への相談です。借地権を売却する場合は、地主から事前に以下のような承諾や打合せ事項があります。

名義書換承諾(譲渡承諾)

建物建替え承諾

借地権の購入者が金融機関から借入をする場合に建物に抵当権を設定することの承諾売却後の地代・期間・その他の条件の擦りあわせ

これら地主への相談は、なかなか個人で行うことは難しく、当社がお取次ぎいたします。

借地権を売却する方法について

借地権を売却する方法ですが、以下の3つが大きな選択肢として挙げられます。

売却方法その1:第三者に借地権を売却する

売却方法その2:地主に借地権を買取ってもらう

売却方法その3:地主と相談して借地権+底地で売却する

一般的に売却というと、「売却方法その1 第三者に借地権を売却する」をイメージする方が多いのではないでしょうか? もちろん借地権を第三者に売却することは可能ですが、現在借地権を持っている方、借地権の購入を検討している方、そして地主の間で条件を調整したり、契約内容を検討したりと手間がかかります。

また、借地権のみで売却する場合、希望していた売却金額を下まわってしまうケースも多くあります。そこで、おすすめなのが「売却方法その2」「売約方法その3」なのです。

借地権のみでは売却価格や安くなるケースもある

借地権の売却を検討している方の中には、「借地権割合」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。たとえば借地人が、坪単価100万円で借地権割合70%の土地を100坪借りていたとしましょう。単純に計算すると、

100万円(坪単価)×100坪(坪数)×0.70(借地権割合)=7,000万円

となり、更地なら7,000万円の価値が借地権にあるように思えます。しかし借地権割合は、あくまで相続時の課税を決める指標で、実際の借地権価格(売却価格)はもっと安くなってしまいます。

また、第三者に売却する場合は、地主に譲渡承諾料(名義書換料)を支払う必要もあります。この譲渡承諾料は借地権価格の10%程度が相場になっています。たとえば5,000万円で売却できれば、500万円、けっこう大きな金額ですよね。

土地の「コーヒーカップ&ソーサー理論」

不動産業界では、借地権と底地をコーヒーカップ&ソーサーに例えることがよくあります。コーヒーカップを「借地権」、ソーサーを「底地」とします。一般的にコーヒーカップだけ、ソーサーだけで買いませんよね? とくにソーサーだけではコーヒーも飲めません。同様に底地だけでは土地を利用できないため、価値が著しく低下してしまします。どちらも揃ってこそ、本来の価値が生まれるのです。

地主と協力することが大切です

第三者に売却する場合、さまざまなリスクがあります。もし、地主が「買い戻してもいいよ」といってくれた場合は、借地権価格が少し安いなと感じても買い取ってもらうのも手。地主に売却する場合は手間もかかりませんし、譲渡承諾料も発生しません。手間や譲渡承諾料の支払いまで考えると、結果的に借地人にとってお得なケースも多くなっています。地主と協力することが大切です

また、地主も土地を手放したいようなら、借地権と底地をセットで売却することをおすすめします。借地権だけ、底地権だけでは売却金額も下がりますが、合わせて所有権として売れば、土地本来の金額で売却することが可能だからです。一般的に底地のみでは売却が難しいので、もし地主も売却を検討しているようなら相談してみましょう。

借地権は地主と相談しながら、しっかりと検討したうえで売却することがコツ。そのためにも地主との良好な関係が大切です。

当社 新青土地コーポレーションでは、借地権者の皆様と地主との間に立ち、借地権売却に向け、お客様と一緒に地主様との交渉をいたします。