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借地権の存続期間はどのくらいになりますか?

借地権の存続期間は意外にややこしいので、「正直よくわからない」という地主の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

1992年に施行された借地借家法(新法)が適用されているケース、それ以前の旧借地法が適用されているケースが混在していることによって、より複雑に感じられるかもしれません。ここでは、借地権の存続期間について説明していきます。

いつ契約したのかがポイントです

借地借家法(新法)が施行されたのが1992年(平成4年)8月1日ですので、この日以前の契約であれば旧借地法が適用となり、この日以後の契約であれば借地借家法(新法)が適用となります。

借地借家法(新法)では最初の契約は30年以上

借地借家法(新法)では、最初の借地契約の期間は30年以上と定められています。最初の借地契約を結ぶときには30年よりも短い期間に設定することはできませんが、逆に40年、50年と長い期間に設定することは可能です。

つまり、最初の契約で地主と借地権者との間で20年の契約という約束を交わしたとしても、それは自動的に30年の契約という扱いになります。特に期間を定めなかった場合も同じです。一方で、期間を50年とする借地契約は有効です。

また、借地権更新の際には「1回目の更新時は20年以上」、「2回目の更新時は10年以上」と最低期間の決まりがあります。最初の契約(最低期間30年)と同様に、更新時にこれより短い期間を定めた場合は「1回目の更新時は20年」、「2回目の更新時は10年」となるため注意が必要です。

ちなみに、資材置き場等の土地の貸し借り(建物建築を伴わない)の契約で用いられる土地賃貸借契約では民法で期間を20年以内とするように決まっていますが、建物の所有を目的とする土地賃貸借契約の場合には借地借家法が優先されるので混同しないように覚えておきましょう。

旧借地法では存続期間が異なります(現在存続する借地権の数は圧倒的に旧法適用が、多い)

前述の通り、借地借家法では30年という存続期間が一つの基準となっています。しかし、借地借家法が施行される以前の旧借地法では、これとは異なる基準が示されています。1992年8月1日よりも前に約束された借地契約の場合、旧借地法が適用されますので注意が必要です。

旧借地法は、借地上の建物が鉄筋コンクリート造やレンガ造の「堅固(けんご)建物」か、木造の「非堅固(ひけんご)建物」かと建物の構造によって存続期間が異なります。堅固建物の場合は最低30年、非堅固建物の場合は最低20年とされています。ちなみに、最初の契約時に期間を定めなければ堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。

また、更新の際の期間は非堅固建物で20年以上、堅固建物で30年以上となり、これより短い期間を定めた場合はその期間は無効となります。これにより期間を定めなかった事となり、非堅固建物は20年、堅固建物は30年の期間で契約を更新した事となります。

このように借地権の存続期間は現行の借地借家法が適用されているのか、それとも旧借地法が適用されているのかによって大きく変わるので、ご自身の契約がどちらに当てはまるのかを必ず確認しましょう。借地権者とのトラブルを防ぐためにも、地主側がきちんとした管理を行うことが大切です。土地の相続などによって借地権の存続期間や更新について不明な点が多いという地主の方は、一度専門家に相談することをおすすめします。

株式会社新青土地コーポレーションは地主・借地権者の双方から多くのご相談を受けており、その豊富な実績から最適なサポートをさせていただきます。お困りの際は当社にご相談ください。

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